De 0 à 1,2 millions d’euros de patrimoine brut – avec Nielsen
Dans la toute première interview disponible sur le blog, nous avons l’honneur d’accueillir Nielsen, 32 ans, ancien Banquier Privé, conseiller en gestion de patrimoine et spécialiste du financement immobilier.
Il n’a reçu aucune connaissance en matière d’éducation financière, d’investissement et de mindset. Et a donc appris tout cela en autodidacte et grâce à son parcours professionnel. Aujourd’hui, Nielsen possède un patrimoine immobilier brut estimé à plus de 1,2 million d’euros.
Dans cette interview, vous allez découvrir :
✅ Les échecs qu’a traversés Nielsen.
✅ Les conseils qu’il donnerait au Nielsen de 22 ans.
✅ Les qualités les plus importantes à avoir quand on est investisseur immobilier.
✅ La plus grande différence entre la classe populaire et la classe bourgeoise.
C’est parti !
Combien de biens possèdes-tu actuellement ?
Actuellement, je suis propriétaire de 5 biens immobiliers.
Combien de temps il t’a fallu pour bâtir ce patrimoine ?
Mon premier investissement a été réalisé à l’âge de 26 ans et 5 ans plus tard, j’ai acheté 4 autres biens en l’espace de quelques mois. Donc, finalement, il m’a fallu environ 5 ans pour construire ce patrimoine.
Tu parles d’échecs qui t’ont permis ensuite de détenir 75 % de ton patrimoine actuel. Peux-tu nous les raconter ?
Oui, effectivement, sur mon parcours, j’ai rencontré plusieurs échecs.
Je vais citer principalement 2 périodes d’échecs : avant et après mon premier investissement.
Avant mon premier investissement
En 2015, je sors d’une école de commerce et je signe mon premier CDI. Immédiatement, je me penche sur le sujet de l’investissement locatif et je tombe sur une société très connue aujourd’hui dans ce domaine-là. Mais à l’époque, ce n’était pas le cas et je devais sans doute être l’une des premières personnes à les solliciter.
Quelques semaines, mois, plus tard, je signe un mandat avec eux. La société me trouve un bien idéal avec de gros travaux à réaliser et une belle rentabilité à sortir. Le bien était situé dans Paris près de Porte de la Chapelle. Un quartier qui ne fait pas rêver, mais qui était intéressant niveau prix puisque le coût global du projet (bien immobilier + travaux + frais annexes) me revenait à moins de 170 K €.
Autant dire qu’aujourd’hui, j’aurai fait une belle plus-value. À ce moment-là (fin 2015, début 2016), au vu du potentiel du projet, je décide de solliciter ma banque pour obtenir un pré-accord de financement.
Et là, les échecs ont commencé puisque je prends un refus immédiat de la banque qui m’accompagnait depuis petit. Cette banque accompagnait aussi mes parents et grands-parents. Le discours de la directrice de banque était de dire qu’un investissement locatif était risqué à mon âge et qu’il valait mieux que je me tourne vers l’achat de ma résidence principale.
À ce moment-là, je ne me décourage pas et je sollicite plusieurs autres banques. Et à ma grande surprise, j’avais reçu le même discours. Et pourtant, à cette époque-là, je venais armer de documents, de projection financière et de plans pour montrer que mon projet était rentable. Chose que 80 % des demandeurs de financement ne font pas.
Mais rien à faire, j’ai pris refus sur refus. Plutôt que de me décourager, je décide de prendre les remarques et de trouver une solution. Toutes les banques m’indiquaient de pouvoir me financer si c’était ma résidence principale. Donc je décide de chercher un bien pour cette fois-ci y habiter.
Toujours en 2016, je signe un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans une ville à fort potentiel située à proximité de La Défense. Pendant que tout le monde disait qu’il fallait investir dans l’ancien, moi, je faisais l’opposé. Donc, je pars sur du neuf, en partie parce que je détecte une opportunité : celle du projet Grand-Paris et du développement des transports en banlieue.
Qui dit développement des transports, dit phénomène de gentrification et donc hausse des prix/m2. Et aujourd’hui, il s’avère que c’est mon bien le plus rentable et celui où la plus-value latente est la plus importante.
Après mon premier investissement
Deuxième échec que j’ai pu rencontrer : je décide de réaliser d’importants travaux dans le bien que j’avais acheté en VEFA pour y mettre des prestations de qualité (sols, plafonds, salle de bain moderne, équipements…). Le but était de réaliser une plus-value lors de la revente et de faire un x2 sur cette opération. Puis, par la suite d’acheter un terrain pour y construire une maison et faire à nouveau une plus-value.
Je me voyais plus comme un marchand de bien qu’un investisseur qui fait du locatif. Mais voilà que le covid est arrivé, et mon chantier a pris énormément de retard : quasiment 2 années.
Donc aucune rentabilité pendant ce temps-là et surtout, je voyais petit à petit les taux d’emprunt augmenter. Je le savais, car j’étais Banquier. Qui dit augmentation des taux, dit capacité d’emprunt diminuée. Et donc forcément, j’aurai été impacté aussi bien sur la vente de mon bien que sur l’achat d’un terrain.
Et je voyais déjà qu’en Île-de-France la baisse des prix ne serait pas significative (et aujourd’hui c’est toujours le cas). De ce fait, rapidement, je décide de changer complètement ma stratégie et de garder mon bien actuel. Tout simplement parce que je n’arrivais pas à le vendre au prix fort, au vu de la conjoncture économique.
J’ai donc fait le choix de passer mon bien en location courte durée et de rapidement acheter d’autres appartements (avant que les taux ne continuent d’augmenter et que ma capacité d’emprunt soit limitée) pour faire du Airbnb. Une stratégie qui me permet « pendant une période de crise immobilière » et de hausse des taux de :
- développer mon patrimoine ;
- faire de la rentabilité ;
- pouvoir m’enrichir (valorisation du patrimoine) ;
- potentiellement revendre lorsque les taux seront de nouveau bas dans quelques années et/ou lorsque le marché immobilier sera encore plus important que ce que l’on connait déjà.
↪️ Au final, j’ai su transformer un échec (ou plutôt des imprévus) en solution me permettant d’avancer et de ne pas être bloqué.
On va dire que ce sont les 2 grandes phases d’échecs que j’ai rencontrés. J’aurai très bien pu attendre, attendre la baisse des taux, réaliser mon projet de construction et faire une grosse plus-value.
Mais le but n’est pas de perdre de temps et de rapidement passer à l’action car, le marché de l’immobilier n’attend pas et est constamment en évolution. Les opportunités de demain ne seront pas les mêmes qu’aujourd’hui. Et puis, on s’est tous déjà dit “ si j’avais acheté il y a 10 ans…”.
Et bien évidemment, il y a eu d’autres phases d’échecs comme :
- un refus bancaire sur un projet immobilier ;
- un problème avec le notaire concernant la signature de l’acte qui aurait pu me faire perdre un bien immobilier ;
- ou encore un banquier qui m’a fait subir une hausse de taux alors qu’il ne maîtrisait pas le financement bancaire et laissait traîner ma demande de financement.
Qu’est-ce que tu te donnerais comme conseil au « toi » de 22 ans ?
1️⃣ Le premier conseil : de foncer et de ne pas lâcher comme j’ai pu le faire. On peut avoir 10 échecs et 10 refus. Mais il suffit d’une victoire ou d’un accord pour que ça comble tous les échecs et que l’on franchisse un cap.
2️⃣ Le deuxième conseil : demander conseil et payer des heures de coaching auprès de professionnels ayant déjà investi pour éviter de perdre du temps.
3️⃣ Le troisième conseil : ne pas faire ou croire ce que tout le monde dit, car au final beaucoup font des vidéos, utilisent les réseaux sociaux ou font des formations, mais très peu ont réellement mis en pratique ce qu’ils affirment !
Quelles sont les premières étapes à réaliser lorsqu’on souhaite investir en immobilier locatif ?
C’est une question assez vague, mais voici ce que je dirais :
- Calculer sa capacité d’emprunt et déterminer l’enveloppe globale que l’on souhaite allouer à un projet. Le budget doit prendre en compte l’immobilier (éventuellement des travaux ou non), les frais annexes, mais également un budget pour meubler le bien.
- Une fois le budget déterminé, trouver un secteur où il y a un potentiel de croissance et/ou une demande locative importante.
Exemple : j’ai principalement investi en banlieue parisienne à proximité des transports en commun.
Toutes les villes à proximité des transports en commun (du moins en région parisienne) représentent un potentiel de croissance (en termes de prix/m2) + une demande locative en hausse (longue durée ou courte durée). - Déterminer une stratégie que ce soit pour l’acquisition (nom propre ou société), au niveau de la fiscalité ou encore sur le choix de la location (colocation, classique, Airbnb,…)
- Préparer son dossier bancaire à l’avance, minimum 3 mois pour être efficace et éviter de perdre du temps. J’ai vu trop de personnes avoir de refus, car ils ne maîtrisaient pas le financement bancaire et n’avaient pas une bonne gestion des comptes.
J’ai moi-même accompagné des personnes qui initialement avaient eu un refus de prêt et quelques mois plus tard grâce à une bonne préparation, ils ont pu obtenir leur financement. Sans financement, personne n’avance !
Donc à ne pas négliger.
Quelle est la qualité la plus importante pour réussir dans l’immobilier ?
Je dirais qu’il y a 3 qualités à avoir pour réussir dans l’immobilier :
- savoir faire face à l’échec ;
- accepter l’erreur et savoir changer de stratégie ou s’adapter à une situation ;
- ne pas écouter son entourage, ses proches, sa famille et toutes les personnes qui n’ont pas le goût du risque et/ou n’ont jamais investi. Cela peut aussi être toutes les personnes qui ont un vision classique, à savoir métro boulot dodo.
Que dirais-tu à une personne qui n’arrive pas à passer à l’action ?
Qu’elle n’a rien à perdre !
Il vaut mieux tenter et échouer que de ne rien faire. Dans le pire des cas, c’est un peu de temps et un peu d’argent perdu.
Personne ne réussit sans échec, ça fait partie de la vie. Ce qui fait la différence entre une personne qui réussit et une qui ne réussit pas, c’est tout simplement que la personne qui a réussi a échoué plus de fois, a accepté l’échec et n’a pas lâché les efforts en continuant à passer à l’action. De nos jours, les personnes abandonnent dès le premier échec et c’est bien dommage !
Est-ce que l’immobilier est la meilleure façon de s’enrichir pour toi ?
Oui, selon moi, c’est la meilleure façon de s’enrichir, mais ce n’est pas la seule. Comparé, à tout ce qui est possible, l’immobilier est le seul moyen de pouvoir utiliser l’effet de levier, et donc utiliser l’argent que l’on ne possède pas.
Exemple : on va pouvoir demander un prêt de 200 K € avec un apport de 10 K €. Ainsi, la banque nous prête 190 K € sur une opération, sachant que derrière, c’est le locataire qui remboursera indirectement le capital à la banque.
Quelle est la plus grande différence entre la classe populaire et la classe bourgeoise ?
La plus grande différence et ça ne changera malheureusement jamais, c’est la CONNAISSANCE. La classe bourgeoise possède la connaissance de par l’héritage, la culture transmise de génération en génération… Tandis que la classe populaire n’a pas la connaissance.
Moi-même, je suis issu de la classe populaire et mes parents ne m’ont jamais appris à développer mon patrimoine puisqu’eux-mêmes n’avaient pas cette connaissance. J’ai appris auprès de la classe bourgeoise de par mes métiers exercés et j’ai tout simplement appliqué mes connaissances.
Si cette connaissance vient aux mains de tout le monde, la classe populaire et la classe bourgeoise n’existeront plus, car tout le monde possédera cette connaissance. 📚
Quels sont tes projets pour les prochaines années (immobilier et pro) ?
J’ai plusieurs projets en cours. Commençons par mes projets professionnels.
Mes projets professionnels
Le développement de ma société de conseil où j’accompagne les personnes à développer leur patrimoine et à y voir plus clair d’une manière générale sur l’investissement immobilier (stratégie, fiscalité, droit, financement…).
D’ailleurs, mon compte Instagram est un petit aperçu des conseils que je peux donner. Et, mon objectif est de rendre la CONNAISSANCE accessible à tous.
J’ai lancé une société qui accompagne gratuitement les personnes de A à Z à développer leur patrimoine et à faire comme j’ai fait, grâce à l’investissement immobilier dans le neuf. On va aussi bien s’occuper de la recherche du bien, d’aide sur le financement que sur la stratégie fiscale à avoir.
Ce n’est dédié qu’aux personnes désirant investir dans le neuf. En revanche pour celles qui souhaitent investir dans l’ancien, étant donné que je ne m’occupe pas de la recherche, je facture simplement du conseil.
Et, l’idée est d’accélérer le développement de cette structure dans les mois à venir notamment sur la partie recrutement, où je recrute des consultants. Mais également avec la sortie d’un programme favorisant l’insertion professionnelle des jeunes de banlieue.
Mes projets immobiliers
Je pense avoir fini mes investissements en France. Dans les années à venir, mon objectif est de m’attaquer à l’étranger en investissant dans des appartements, villas et/ou biens atypiques. L’idée est de pouvoir faire vivre des expériences aux voyageurs et en même temps encaisser. 😝
Merci beaucoup à Nielsen d’avoir participé à cette interview très captivante. On espère que ses conseils vous aideront à y voir plus clair et à passer à l’action.
Nous vous invitons à retrouver Nielsen sur Instagram et à visiter son site web adoptealfred. Laissez également un commentaire si vous avez apprécié l’interview, nous vous répondrons avec plaisir.
Ensemble, bâtissons un avenir rentable ! 💸
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Je précise que je ne suis pas reconnu comme un professionnel par l’État ou un organisme financier public mais je suis simplement un particulier qui partage ses connaissances, ses erreurs et réflexions dans le but de vous aider.
Tout investissement comporte des risques donc n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre. Lorsque vous décidez d’investir en ligne, il est important de bien se renseigner en amont et de croiser les sources.