Interview de Valérie : Comment se lancer dans l’immobilier ?
Aujourd’hui, nous recevons Valérie pour une nouvelle interview ! Nous allons parler de ses investissements immobiliers, de sa plus grosse erreur en bourse et comment elle concilie sa vie professionnelle et personnelle.
Juste avant, si vous souhaitez retrouver Valérie et découvrir son travail, voici sa chaîne YouTube et son compte Instagram.
Installez-vous confortablement pour cette interview et bonne lecture !
Peux-tu te présenter à nos auditeurs ?
Je m’appelle Valérie, 31 ans, physicienne médicale de formation et j’investis dans l’immobilier et dans plein d’autres domaines (crowdfunding, bourse, crowdlending, etc.).
J’ai aussi mon activité « d’influenceuse » sur YouTube, depuis quelques temps.
Combien as-tu de sources de revenus différentes ?
Actuellement, j’ai environ une petite dizaine de sources de revenus.
Mon salaire, mes loyers en immobilier, plusieurs sources venant des revenus financiers (dividendes, intérêts sur les placements) que je réinvestis, donc non considérés comme revenus à part entière.
J’ai aussi l’entrepreneuriat via mon activité de création de contenu.
Est-ce que tu as plusieurs biens immobiliers ?
Oui, je suis propriétaire depuis quelques mois de mon troisième immeuble de rapport, et j’ai investi dans ma résidence principale avec mon conjoint.
J’ai acheté le premier immeuble en 2018 (4 appartements), le deuxième en 2020 (4 appartements aussi), et le troisième (2 maisonnettes avec jardin). Ce dernier immeuble permet de me diversifier par rapport aux deux premiers qui sont plutôt T2, donc des petites surfaces.
Penses-tu que vous (avec ton conjoint) allez continuer d’investir encore dans ce domaine a l’avenir ?
Les trois immeubles dont j’ai parlé à l’instant, je les ai acheté seule. Il n’y a que la maison qui a été payée en indivision avec mon conjoint. J’ai aussi acheté un appartement au Mexique avec des amis.
Maintenant, je vais me calmer, car je suis déjà bien endettée. Cependant, dans les trois à cinq ans, j’investirais sûrement en SCI (Société Civile Immobilière).
J’envisage d’utiliser l’argent de mon activité avec YouTube pour les faire remonter en holding qui détiendrait aussi la SCI. Et avec cette dernière, je pourrais investir en immobilier.
C’est quelque chose que j’envisage pour l’avenir, mais pour l’instant, je suis bien comme ça.
Concernant ton appartement au Mexique, quelle a été la chose la plus difficile dans cette aventure ?
On a eu une petite chance, c’est que l’on a investi avec une entreprise qui a des interlocuteurs français. Mais, le plus dur dans ce projet, ça a été clairement la communication.
Quand on investit loin, on a la peur de se faire « arnaquer », car comme ce n’est pas à côté de chez nous, on ne peut pas aller vérifier sur place que tout se passe bien.
La personne qui a géré notre dossier a commis beaucoup d’erreurs, avec des problèmes de « virements perdus », etc. Pendant des mois, on a eu beaucoup de difficultés à prouver qu’on avait bien fait les virements, alors qu’on lui avait envoyé tous les justificatifs du monde.
Ce problème a fini par être réglé, puis on a eu un autre interlocuteur qui nous a aussi causé des problèmes avec les démarches chez le notaire. Tout était très long pour faire avancer les choses, on ressentait beaucoup de charge mentale et de stress. Et, l’on n’avait pas la main dessus, car on ne pouvait pas nous rendre physiquement sur place pour faire avancer les choses.
On était très dépendant des autres. À la base, on devait signer la vente en mai, cependant, comme on a eu beaucoup de retard, on n’a signé que début juillet. Ce n’est pas énorme comme délai, mais comme on y pensait tous les jours, ce délai supplémentaire semblait très long.
La question est toujours de se demander si on relance une x-ième fois, est-ce que cela ne va pas vexer la personne en face de moi ? C’était une sorte d’entre deux ou il fallait trouver un équilibre, et ça, ce n’était pas évident. Donc, je suis contente que tout cela soit derrière moi.
Quel est ton meilleur conseil pour un investisseur en bourse confirmé ?
Je ne sais pas si je suis la mieux placée pour prodiguer des conseils, mais je pense qu’il ne faut pas réinventer la roue à chaque fois. Une fois que l’on a compris comment ça fonctionnait, il ne faut pas vouloir faire mieux à tout prix.
Pour moi, le meilleur conseil à suivre dans n’importe quel placement, c’est de suivre sa ligne de conduite, comme investir tous les mois régulièrement et tenir son plan d’investissement initial.
Il ne faut pas essayer de partir dans des investissements exotiques comme le trading ou des choses comme ça, parce que tout d’un coup on devient impatient. Comme on dit, ce n’est pas un sprint, mais c’est un marathon.
Parfois, on se dit « je vais investir 20 euros dans un projet de crowdlending, mais au bout d’un moment, comme les gains n’arrivent pas assez vite, je me dis : pourquoi pas mettre 100 euros ? ». Dans ce cas, cela revient à sortir de sa ligne de conduite, sauf si ma situation financière a évolué et que je peux me permettre de mettre 100 € par projet.
La question à se poser, c’est pourquoi changer sa stratégie d’investissement quand celle-ci fonctionne bien. Il faut savoir rester discipliné et consistent dans le temps, tout en évitant les investissements farfelus.
Gwenn : C’est comme l’effet de Dunning Kruger, l’excès de confiance peut nous faire perdre le cap et on commence à faire n’importe quoi. Pour moi, on peut garder un peu d’exotisme, mais cela doit rester minoritaire. Qu’en penses-tu ?
Oui, il faut savoir où est la limite et savoir se fixer des garde-fous, en fonction de ce que l’on est prêt à perdre (ou pas). Par exemple, pour les cryptomonnaies, quand j’ai commencé à investir, je savais quelle somme ne pas dépasser et je me suis arrêtée là.
Dans tous les cas, il ne faut pas se laisser avoir par ses émotions, que ce soit trop de confiance ou trop de peur, cela est dangereux
En bourse, quelle a été ta plus grosse erreur qui aurait pu être évitée ?
J’avais acheté l’action CoinBase à sa sortie, quand cela a été introduit en Bourse, ça s’est effondré ensuite. L’argent que j’investis, je suis prêt à le perdre, je préfère garder mes actions qui ne marchent pas plutôt que de les vendre à perte. Ainsi, si l’action remonte suffisamment, même si c’est dans 10-15 ans, je pourrais les revendre en n’y laissant pas trop de plumes.
Fin 2019, lorsque j’ai débuté, j’avais un peu d’argent, j’ai commencé avec mon PEA en mettant une somme conséquente en quelques jours. Alors que j’aurais dû prendre mon temps et y aller progressivement (toutes les semaines ou tous les mois).
Donc, si vous avez 1 000 € à investir en bourse, il vaut mieux lisser votre risque dans la durée et investir 200 € pendant cinq mois, puis vous continuerez à investir avec d’autres versements.
Tu parles souvent d’une formation sur l‘immobilier, que tu recommandais, peux-tu nous en parler ?
J’en ai faite une de Christopher Wangen, je n’en avais pas forcément besoin, mais à force de voir les pubs, je me suis laissée tenter. Ce qui m’a beaucoup apporté, c’est avant tout la communauté.
Puisque, pour moi, il est difficile d’investir seul. Il faut communiquer avec les autres et apprendre de leurs erreurs. Cela m’a permis de gagner beaucoup de temps.
Comment t’es-tu formé en termes de connaissance en investissement ?
L’immobilier, je l’ai découvert sur YouTube.
Le principe d’investir avec l’argent de la banque, on peut toucher des loyers qui paient toutes les charges. C’est quelque chose qui m’a tout de suite attiré.
J’ai regardé énormément de vidéos sur les calculs de rentabilité, comment monter son dossier bancaire, comment négocier, la fiscalité, etc.
En un mois, j’ai vu beaucoup de vidéos et je me suis lancé rapidement avec mon premier achat d’immeuble.
J’ai acheté la formation un an plus tard, à l’été 2019 et je me suis rendu compte que je connaissais déjà beaucoup de choses qui étaient dans cette formation, que j’avais appris avec l’expérience.
Finalement, les formations ne sont pas quelque chose d’obligatoire, car il y a beaucoup de choses que l’on peut trouver gratuitement sur internet. C’est plus un booster qu’autre chose. Ce n’est pas parce que tu te formes seul que tu ne vas pas y arriver.
Une formation permet surtout d‘avoir toutes les informations en condensé, en un bloc. C’est un réel avantage et cela nous fait gagner un temps de recherche important.
L’avantage de chercher seul, c’est que tu confrontes beaucoup de sources différentes avec des avis divergents. Cela permet de recouper les informations et de voir s’il y a des youtubers qui ne disent pas n’importe quoi. Si vous doutez sur quelque chose, sachez que le site des impôts est très bien fait, pour tout ce qui est fiscalité. Tu as tout dessus.
Un autre moyen d’apprendre efficacement, ce sont les livres, qui sont peu chers (20-30 €), qui sont très denses et qui permettent d’apprendre vite. Il faut juste trouver la façon dont on est plus à l’aise pour se former.
Tu n’as pas eu peur quand tu as investi en immobilier, aussi vite ?
J’étais plutôt « excitée », je sautais dans le vide en quelque sorte. Mais, mon tempérament fait que je prends des décisions rapidement. Par contre, je l’ai fait, car je savais que j’étais solide derrière, au niveau des connaissances. Je n’aurais pas sauté le pas si j’avais découvert l’immobilier deux jours avant.
L’important est de se poser toutes les questions avant et de ne pas rester statique. Après, comme j’ai une bonne situation financière, si jamais ça se passait mal, je pouvais assumer derrière.
J’ai trouvé des biens immobiliers qui ont pris en valeur, donc la perte de valeur ne m’inquiète pas et si c’était le cas, je ne revendrais pas (comme pour les actions).
Pour moi, la pire situation serait d’avoir aucun locataire. Comme je pouvais payer le crédit, cela ne me posait aucun problème.
Actuellement, j’ai un appartement non loué (car en travaux), mais sur neuf appartements loués, à aucun moment, je n’aurais zéro locataire. Statistiquement, c’est impossible ou cela veut dire qu’il y a vraiment quelque chose que je fais mal et que je dois me remettre en question.
Plus tu as de biens immobiliers, plus tu as de chance d’avoir des logements vacants, mais tous en même temps, ce n’est pas possible.
Selon toi, est-ce mieux de commencer en achetant plusieurs petits appartements comme en immeuble, ou un appartement de luxe avec 1 seul locataire ?
C’est moi qui m’occupe de la gestion, donc je sais quand je dois faire des travaux de toiture, un coup de peinture dans les communs ou le ménage d’une cage d’escalier, je peux le gérer en toute autonomie.
Ensuite, en ce qui concerne la part de risque, par rapport à quelqu’un qui a un seul appartement, ne serait-ce qu’avec un seul immeuble de quatre appartements, je ne pense pas cela soit possible qu’il y ait plus de deux appartements vacants par exemple… ce qui est rassurant.
Il faut savoir s’adapter aussi au marché. Si demain, l’économie s’effondre, et que plus personne ne peut payer le loyer, dans ce cas tu baisses le loyer. Tu le fais passer de 400 à 100 € par exemple et tu le remonteras plus tard.
Mais surtout il faut investir dans un endroit où ça vaut le coup géographiquement. J’ai acheté près de chez moi, car cela était plus simple d’être à proximité.
Il faut réussir à trouver la zone d’investissement qui prend en valeur (idéalement), avec de la demande locative, si tu fais de la location longue durée. Si c’est de la courte durée, il faut plutôt cibler des gens qui font du tourisme, donc il faut penser à l’environnement (visites, châteaux, etc.)
Le choix de la zone d’investissement est capital. Si l’emplacement de ton bien est au bon endroit, c’est 50 % du travail effectué.
Tu dis parfois qu’il n’y a plus besoin d’être à Paris pour investir, quel est ton avis précis sur ce sujet ?
Paris ne m’a jamais fait rêver, je le vois comme une sangsue qui te pompe ton énergie et ton moral.
Si c’est pour gagner 500 euros de plus par mois par rapport à un travail en petite ville. Mais qu’au final, tu passes 2 h par jour à prendre les transports, qui te couteront 300 euros de plus par mois, est ce qu’il y a un avantage finalement pour ces 200 euros supplémentaires ?
Il faut y penser, au stress des transports, la fatigue, la vie coûte aussi plus chère, etc. Le logement aussi est un budget important. Quand je vois des personnes de mon entourage qui gagnent le SMIC et qui galèrent, je me dis comment font ceux qui habitent en région parisienne ?
Comme beaucoup de personnes veulent travailler à Paris, du coup plus personne ne veut travailler dans les petites villes, alors qu’il y a énormément d’entreprises qui cherchent aussi.
On sait qu’une partie de la population est attachée aux grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.). Mais il ne faut pas forcément négliger les petites villes ou la campagne, qui ont beaucoup de points positifs aussi.
Personnellement, suite à mes études, j’ai découvert les petites villes et j’ai apprécié, car il y a tout ce qu’il faut. (restaurants, commerces, nature, piscine, cinéma, etc.), et tu ne paies pas 2 000 euros par mois pour ton loyer ou ta maison.
Si vous voulez investir en immobilier à Paris, c’est plus dans une logique de patrimonial, car on sait que les prix vont monter à long terme, comme beaucoup de monde voudra toujours habiter à Paris. Mais, pour faire du cash flow, il faudra investir dans des petites villes.
Est-ce difficile pour toi de concilier ton travail professionnel et ta chaîne YouTube ?![]()
Cela dépend des périodes. C’est beaucoup d’organisation et cela dépend de comment je me sens et de mon niveau d’énergie.
Cette année, j’ai fait beaucoup de contenus pendant la première partie de l’année. Généralement, les périodes de flottement correspondent aux périodes où je pars en vacances. Et, je n’ai pas envie de prendre de l’avance et d’encore plus bosser pour compenser mon absence.
Faire du contenu relève de mon envie personnelle et de mes occupations, mais j’essaie d’être la plus régulière possible, sans me mettre la pression.
J’ai déjà un travail de cadre de 45 h par semaine environ qui me prend tout mon temps. Et, quand tu sais que YouTube ça me représente environ 35 h par vidéo, c’est impossible. Il faut aussi penser aux investissements et à ma vie personnelle, donc je ne peux pas tout faire.
Pour canaliser mes niveaux d’énergie, je me suis mis au sport aussi, un jour sur trois. C’est très bête, mais après 30 ans, soyons honnête, on sent une différence majeure aussi. Quand tu as entre 20 et 29 ans, tu es au meilleur de ta forme. Au-delà de cette tranche d’âge, il faut bosser pour te maintenir en forme.
J’ai dû améliorer mon hygiène de vie, arrêter les soirées alcoolisées, par exemple, car cela ne vaut plus le coup par rapport à la semaine que tu vas avoir après. Je vais me mettre trop de temps à m’en remettre.
J’aimerais un jour faire un temps partiel à mon travail si ma chaîne YouTube marche ultra bien.
Je sais que certaines personnes pensent à tout lâcher pour avoir une activité à côté, hors salariat, mais avoir un CDI est pour moi une sécurité. Donc, tout lâcher pour YouTube n’est pas dans mes priorités.
Je cumule aussi des désavantages car je suis auto-entrepreneur pour YouTube et je paie des cotisations sociales alors que j’en paie déjà pour mon emploi.
Je précise que je ne suis pas reconnu comme un professionnel par l’État ou un organisme financier public mais je suis simplement un particulier qui partage ses connaissances, ses erreurs et réflexions dans le but de vous aider.
Tout investissement comporte des risques donc n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre. Lorsque vous décidez d’investir en ligne, il est important de bien se renseigner en amont et de croiser les sources.