Acheter un appartement sans apport : comment j’ai fait avec 14 € ?
Acheter un appartement sans apport est souvent quelque chose que l’on pense très difficile voire impossible. C’est pour cette raison qu’aujourd’hui, je voulais vous raconter mon histoire : comment j’ai investi dans 2 appartements avec seulement 14 €.
Vous allez voir que c’est tout à fait possible, à condition de bien se former et d’être patient lors de vos recherches.
NB : cet article a été écrit par mon ami Matthieu, investisseur en immobilier locatif dans plusieurs biens.
Mon parcours d’investisseur immobilier : voici comment tout a commencé
Mon parcours dans l’investissement immobilier a commencé alors que j’étais encore étudiant. À l’époque, j’étais boursier et je n’avais pas un sou en poche. Être étudiant, c’est génial. Mais d’un point de vue strictement financier, c’est beaucoup d’efforts pour assez peu de résultats.
C’est précisément à ce moment-là que j’ai réalisé que je voulais l’exact opposé. C’est-à-dire, m’enrichir un maximum, tout en fournissant le minimum d’efforts.
À ma connaissance, il n’y a qu’un seul moyen de parvenir à ce résultat : devenir rentier en générant des revenus passifs. C’est à ce moment-là que je me suis lancé dans cette quête ambitieuse, que je ferai tout pour mener à bien.
Lors de ma dernière année à l’université, je savais que ça n’était qu’une affaire de mois avant que je ne décroche mon premier emploi et que je commence à toucher mes premiers salaires. Il était impensable que je ne sache pas quoi faire de cet argent et que je le dépense n’importe comment. Ce que font mes anciens camarades de promotion, mais ça, c’est une autre histoire. 🙃
Je me suis donc mis à passer des heures sur YouTube, à la recherche de conseils pour gérer mes finances personnelles, établir un budget et faire grossir mon patrimoine.
C’est à ce stade que j’ai découvert l’univers de l’investissement immobilier. Je me suis mis à suivre plusieurs investisseurs expérimentés et à écouter ce qu’ils avaient à dire. J’avais quelques doutes au début. Mais plus j’écoutais de témoignages et de success stories, plus je confrontais des avis différents et plus cela me captivait.
D’un simple centre d’intérêt, l’immobilier était en train de devenir une véritable passion. C’était pour moi devenu une évidence : il FALLAIT que j’investisse dans la pierre. Mais encore une fois, il était hors de question de foncer tête baissée, au risque de faire n’importe quoi. J’ai donc commencé à lire des livres spécialisés et à absorber autant d’informations que possible sur le sujet.
Pour l’anecdote, j’ai même économisé ma bourse étudiante pendant plusieurs mois pour me payer une formation en ligne qui coûtait plus de 1 000 euros. C’est un investissement très important pour moi à l’époque, mais je savais que c’était une étape cruciale pour acquérir les connaissances et les compétences nécessaires. Dans la vie, il faut savoir ce qu’on veut. Et ce que je veux, c’est devenir rentier.
Je peux vous le dire sans sourciller, cet investissement en valait largement la peine. Il m’a évité des erreurs qui auraient pu me coûter beaucoup plus cher. Ce qui vous rendra riche au-delà de ce que vous gagnez, c’est l’argent que vous ne perdez pas.
Je m’étais donc mis à dévorer des contenus sur l’immobilier. Que ce soit pendant mes temps libres, entre les cours (parfois pendant 😉), ou même durant mes séances de sport. Je cherchais des stratégies et j’écoutais les conseils des meilleurs, précisément pour m’éviter les erreurs qui leur avaient coûté cher.
De la théorie au passage à l’investissement dans 2 appartements
Après avoir acquis une solide base de connaissance, il était temps de passer à l’action. Quelques mois se sont écoulés et j’ai maintenant décroché mon tout premier CDI (vous savez, la Saint-Graal quand on veut investir dans l’immobilier). J’investis en premier lieu dans ma résidence principale avec l’objectif de faire une opération d’achat-revente.
Puisque je veux également faire grossir mon revenu, je me mets en quête d’un investissement locatif. Un mois à peine après l’acquisition de ma maison, me voilà propriétaire de deux petits appartements dans une ville voisine !
J’ai décidé d’investir dans une petite ville où la demande locative est forte et la rentabilité intéressante. La proximité de mon investissement me permet de faciliter la gestion et d’être proche de mes locataires.
Je vais rassurer ceux à qui les travaux font peur : il s’agit de 2 biens immobiliers neufs, donc d’une opération clé en main. C’était idéal pour moi, car cela me permettait de me concentrer sur les aspects essentiels de l’investissement (à savoir, les chiffres), sans avoir à me soucier d’éventuelles rénovations.
Je vais aussi rassurer ceux qui ont peur d’un refus de financement, ou qui pensent que ce n’est « pas le bon moment » pour investir : j’ai fait un emprunt à 110 %.
C’est-à-dire que j’ai emprunté à la banque la totalité de l’opération, frais bancaires, frais de courtage et frais de notaire inclus ! Trop beau pour être vrai ?
Bon, c’est vrai, je l’avoue : j’ai fait un apport… de 14 euros. Non pas pour des raisons de solvabilité (comme vous vous en doutez), mais simplement pour arrondir le montant de l’opération.
À peu de chose près, cela s’est déroulé comme suit :
« -Mince, on arrive à un total de 86 614 euros… cela vous dérangerait de financer vous-même les 14 euros ?
-Bon, d’accord madame la banquière. Mais pas un centime de plus ! »
↪️ Découvrez mon interview avec Nielsen : de 0 à 1,2 million d’euros de patrimoine brut en immobilier.
Oui, mais aujourd’hui ce n’est plus possible…
Super anecdote me direz vous, mais aujourd’hui, ça ne serait plus possible. Vous savez, avec la guerre en Ukraine, les conditions d’emprunt qui se resserrent, les taux élevés… L’immobilier, c’est terminé 🤚🏼
Sauf que…
Cette opération je l’ai faite financer au cours de l’année 2022. Vous savez, ce terrible millésime pendant lequel les banques ont coupé les vannes de l’emprunt et augmenté leurs taux. Ce n’est certes pas la période la plus facile pour accéder à un prêt immobilier, mais puisque je l’ai fait, vous pourrez le faire aussi.
Vous n’avez pas d’excuses. Au contraire : aujourd’hui, on sait plus ou moins à quoi s’attendre. La situation est bien plus prévisible qu’auparavant, et le marché commence même à prendre en compte toutes ces nouvelles restrictions.
Plus simplement, cela veut dire que le prix de l’immobilier commence à chuter dans certaines villes, ce qui constitue une opportunité d’achat pour vous en tant qu’investisseur !
Pour booster encore davantage ma rentabilité, j’ai fait le choix de louer l’un des deux biens en location courte durée sur Airbnb. Cela me permet d’en tirer un revenu relativement élevé et de profiter d’un afflux de travailleurs qui sont dans la région de manière temporaire.
La demande est constante tout au long de l’année, et la clientèle est de qualité : il s’agit de personnes sérieuses qui sont là pour le travail, pas d’étudiants qui viennent passer des vacances et faire la fête.
Quant au deuxième bien, il était déjà mis en location classique à l’année lorsque je l’ai acheté. J’ai donc dû poursuivre le bail en cours. La stratégie Airbnb correspond mieux à ma stratégie d’investissement, mais au moins, cela me permet de m’assurer un revenu régulier et stable… Ce qui rassurera la banque pour mon prochain investissement !
Comment j’ai effectué mes recherches pour acheter sans apport ?
La période de recherches a été riche en apprentissage : elle m’a permis de développer des compétences précieuses et de grandir en tant qu’investisseur. J’ai visité des tas de biens, et je passais le reste de mon temps libre à éplucher les annonces et à relancer les agents immobiliers.
N’oublions pas que lire des articles de blog et/ou se payer des formations, c’est bien beau, mais la meilleure formation reste celle qu’on fait sur le terrain.
C’est quand on voit, qu’on apprend. En multipliant les visites, vous allez aiguiser votre œil et devenir un vrai pro. Je vous le garantis, au bout d’une vingtaine de visites, plus aucun défaut de tuyauterie n’échappera à votre attention !
De cette façon, vous pourrez très vite repérer les pépites sur votre secteur et saisir les opportunités quand elles se présentent. Et si vous visitez des biens qui sont déjà donnés à bail, c’est encore mieux : cela pourra vous donner une idée du type de locataires que vous pourrez viser (jeune couple, famille, étudiant…).
Au-delà des résultats financiers, ces premiers investissements m’ont permis de mieux connaître mon marché, d’affiner le type de locataire que je voulais (ou plutôt, que je ne voulais pas), mais aussi de développer mon réseau.
Parce que l’immobilier, c’est de l’humain avant tout : au cours de votre aventure, vous rencontrerez des agents immo, des banquiers, des courtiers, ou encore des notaires. Tout ceci sans parler du contact avec les locataires, qui vous apprendra les bases de la communication et (parfois), de la gestion des conflits.
Que retenir de cette histoire ?
En conclusion, ces 14 euros ont été bien investis. Ces 2 appartements ne sont que le début de mon aventure dans le monde de l’investissement immobilier. Parce que vous savez ce qu’on dit : une fois que la machine est lancée… impossible de l’arrêter.
Si cela n’est pas déjà votre cas, j’espère que vous pourrez un jour ressentir cette fierté qui, tôt ou tard, vous mènera à votre liberté financière. En tout cas, sur selancerenimmo.fr, c’est tout le mal qu’on vous souhaite.
Parce que si je vous ai raconté un bout de mon parcours, ça n’est pas pour m’en vanter. Je voulais simplement vous démontrer qu’avec de la patience, de la détermination et de la persévérance, vous allez y arriver.
Vous allez atteindre vos objectifs financiers : il ne peut pas en être autrement.
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Ensemble, bâtissons un avenir rentable !
Je précise que je ne suis pas reconnu comme un professionnel par l’État ou un organisme financier public mais je suis simplement un particulier qui partage ses connaissances, ses erreurs et réflexions dans le but de vous aider.
Tout investissement comporte des risques donc n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre. Lorsque vous décidez d’investir en ligne, il est important de bien se renseigner en amont et de croiser les sources.